RERA umístila zájmy kupujících domů do centra realitního sektoru

RERA vložila vládu do dosud neregulovaného sektoru. Spolu s demonetizací a GST do značné míry očistila realitní sektor od černých peněz.

Během jednoho a půl roku od nástupu do úřadu Modiho vláda schválila zákon o nemovitostech (Regulace a rozvoj) (RERA), na kterém se pracovalo více než deset let.

Ochrana spotřebitele je pro vládu Narendra Modiho článkem víry. Spotřebitelé jsou opěrným bodem každého odvětví, jehož ochrana je ústředním bodem jeho růstu a rozvoje. Během jednoho a půl roku od nástupu do úřadu Modiho vláda schválila zákon o nemovitostech (Regulace a rozvoj) (RERA), na kterém se pracovalo více než deset let.

RERA vložila vládu do dosud neregulovaného sektoru. Spolu s demonetizací a GST do značné míry očistila realitní sektor od černých peněz. Má transformační ustanovení, která svědomitě řeší problémy, které byly pro toto odvětví neustálou zhoubou. Zákon stanoví, že žádný projekt nelze prodat bez schválení projektových záměrů příslušným orgánem a bez registrace projektu u regulačního úřadu, čímž je ukončena praxe prodeje na základě klamavé reklamy.

Pořadatelé jsou povinni vést oddělené bankovní účty založené na projektu, aby se zabránilo zneužití finančních prostředků. Povinné zveřejňování velikostí jednotek na základě plochy koberce je kořenem nekalých obchodních praktik. Ustanovení o platbě stejné úrokové sazby ze strany organizátora nebo kupujícího v případě prodlení posiluje vlastní kapitál. Tato a mnoho dalších ustanovení posílilo postavení spotřebitelů a napravilo energetickou asymetrii převládající v tomto odvětví.

Historie vyjednávání o této legislativě vyžaduje, aby byly v určitou vhodnou dobu katalogizovány všechny pokusy o vykolejení této legislativy. Po letech úvah byl návrh zákona představen v Rajya Sabha během funkčního období UPA v roce 2013. Je nezbytné zdůraznit výrazné rozdíly mezi návrhem zákona z roku 2013 a zákonem z roku 2016. To by pomohlo pochopit závazek Modiho vlády při ochraně zájmů kupujících domů. Návrh zákona z roku 2013 nezahrnoval probíhající projekty ani komerční nemovitosti. Prahové hodnoty pro registraci projektů byly tak vysoké, že většina projektů by unikla pokrytí zákonem. Tyto výjimky způsobily, že návrh zákona z roku 2013 ztratil smysl a poškodil zájmy kupujících domů.

Po vytvoření Modiho vlády v roce 2014 byl proveden holistický přezkum spolu s mnoha konzultacemi se zúčastněnými stranami a poté byly do návrhu zákona zahrnuty probíhající projekty i komerční projekty. Rovněž byly sníženy prahové hodnoty pro registraci projektů. Bez nezlomnosti a rozhodnosti premiéra by RERA nikdy nespatřila světlo světa.

Zatímco návrh zákona z roku 2013 byl projednáván v parlamentu, vláda Kongresu v Maháráštře, která v roce 2012 v tichosti přijala svůj vlastní zákon ve shromáždění, přijala v únoru 2014 prezidentský souhlas podle článku 254 ústavy, pouhé dva měsíce před všeobecnými volbami v roce 2014. . V Maháráštře by proto RERA neplatila. Ironii jednání Kongresu v Centru a v Maháráštře nikdo neztratil a představuje štiplavou obžalobu tehdejší vlády UPA v Centru. Podezření se ještě zvýšilo, když je vidět, že státní zákon nebyl spotřebitelsky přívětivý. Kvůli politickým ziskům UPA naložila neúplný a nekoherentní zákon, zatímco podle článku 254 ústavy schválila státní zákon vlastní strany, který by způsobil trvalé škody kupcům domů v Maháráštře. Modiho vláda napravila tuto anomálii zrušením státního zákona vide paragraf 92 RERA. To bylo provedeno uplatněním výhrady podle téhož článku 254, který stanoví pravomoci zrušit.

Náš závazek vůči RERA neskončil jejím uzákoněním. Čelili jsme záplavě soudních peticí, které zpochybňovaly její ústavní platnost. V prosinci 2017 vrchní soud v Bombaji potvrdil zákon v plném rozsahu a uklidnil veškeré pochybnosti o platnosti, potřebě a důležitosti RERA.

RERA je klíčové úsilí v kooperativním federalismu. Ačkoli byl zákon otestován ústřední vládou, pravidla mají být oznámena státními vládami a jimi mají být jmenovány i regulační orgány a odvolací soudy. Regulační orgány jsou povinny řídit každodenní operace, řešit spory a provozovat aktivní a informativní webové stránky pro informace o projektu.

Na druhém konci, v do očí bijícím příkladu ústavní nepatřičnosti a špatné správy věcí veřejných, Západní Bengálsko pošlapalo nadvládu parlamentu tím, že ignorovalo RERA a v roce 2017 uzákonilo svůj vlastní státní zákon – zákon o regulaci bytového průmyslu v Západním Bengálsku (WBHIRA). Mnohonásobné úsilí centra Západní Bengálsko odmítlo implementovat RERA, což způsobilo nenapravitelné ztráty pro kupce domů. Státní vláda dobře věděla, že na toto téma již existuje centrální zákon, a proto v roce 2017 uzákonila WBHIRA a ani se nestarala o to, aby oslovila prezidenta Indie a požádala ho o souhlas se státním zákonem podle článku 254. Tento odpor proti ústavním principům byl napadena u Nejvyššího soudu. Jsem přesvědčen, že brzy bude WBHIRA prohlášena za protiústavní a budeme mít One Nation One RERA.

Od doby, kdy RERA vstoupila v platnost, 34 států a území Unie oznámilo pravidla, 30 států a území Unie zřídilo orgány pro regulaci nemovitostí a 26 zřídilo odvolací soudy. Zprovoznění webového portálu pro informace o projektech, který je jádrem zajištění plné transparentnosti projektu, zprovoznilo 26 regulačních orgánů. Regulační úřady zaregistrovaly kolem 60 000 projektů a 45 723 realitních makléřů. K nápravě spotřebitelských sporů bylo jmenováno 22 nezávislých soudních úředníků a bylo vyřízeno 59 649 stížností.

RERA je pro sektor nemovitostí tím, čím je SEBI pro trh cenných papírů. Jak jsem vždy říkal, historie městské Indie a realitního sektoru se bude vždy pamatovat ve dvou fázích – Pre RERA a Post RERA.

Tento článek se poprvé objevil v tištěném vydání 20. ledna 2021 pod názvem Spolupracujte pro spotřebitele. Spisovatel je členem rady ministrů Unie